Nas aulas dos cursos de pós-graduação e extensão em Direito Imobiliário que profiro na Escola Paulista de Direito, é muito comum a indagação acerca da legitimidade passiva na ação de adjudicação compulsória, justamente aquela que busca o resultado prático equivalente ao cumprimento da obrigação de fazer do promitente vendedor renitente, consistente na outorga da escritura pública de compra e venda, nos contratos em que se observa cessão dos direitos do promitente comprador.

De fato, é frequente a cessão dos direitos do promitente comprador a terceiros, as vezes de forma sucessiva (por exemplo: “B” prometeu comprar de “A” e cedeu seus direitos a “C” que, por sua vez, cedeu a “D” que agora quer a escritura e encontra resistência de “A”), e, nesta medida, surge a dúvida sobre quem deve figurar como réu da ação.

A resposta a esta indagação, embora pareça complexa, é bastante simples e passa pela análise da relação de direito material e, principalmente, do instituto da cessão de direitos.

O promitente comprador de um imóvel é titular de um direito obrigacional (um crédito), posto que somente será proprietário por negócio jurídico, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, depois do registro da escritura pública, cuja outorga o promitente vendedor se obrigou após receber o preço. Sendo o crédito, no caso o direito de receber a escritura, um bem patrimonial, obviamente é passível de transferência. 

A essa transferência dá-se o nome de cessão de crédito, que nada mais é que o negócio jurídico em que uma parte transfere a outra seus direitos de caráter obrigacional (o direito de receber a escritura), independentemente da vontade do devedor (o promitente vendedor que, depois de receber o preço, se obriga à outorga da escritura).

A cessão de crédito é instituto análogo à compra e venda. Todavia, esta possui como objeto bens corpóreos, materiais, enquanto que a cessão de crédito possui como objeto os bens incorpóreos, imateriais (os créditos).

Nos termos do art. 348, do Código Civil, é possível afirmar que cessionário se sub-roga nos direitos do cedente.

Posta assim a questão, curial concluir que a legitimidade para responder pela negativa de outorga da escritura é exclusiva do promitente vendedor, titular do domínio, e não dos cedentes.

Só o titular do domínio pode cumprir a obrigação – não os cedentes - de tal sorte que só ele deve figurar no pólo passivo da relação jurídica processual, nada obstante decisões em sentido contrário, determinando o litisconsórcio com os cedentes,

É esta a lição de Ricardo Arcoverde Credie: "Legitimado ativo ordinariamente também é o cessionário dos direitos à compra, a quem foi previamente transferido o interesse na provocação e obtenção dos resultados úteis da atividade jurisdicional, ao qual a jurisprudência proclama o direito de pleitear a adjudicação compulsória diretamente do promitente vendedor, e não do cedente" (Adjudicação Compulsória, 9. Edição. São Paulo: Malheiros Editores, p. 59).

A jurisprudência alinha-se nesta direção, como se observa dos seguintes julgados:

TJSP - Adjudicação Compulsória - Instrumento particular de cessão de direitos de compromisso de compra e venda quitado - Legitimidade passiva dos titulares do domínio, ou seja, os apelados - Ação julgada improcedente - Sentença reformada para julgar-se procedente a ação - Recurso provido. (Apelação 9213338-31.2005.8.26.0000 - Relator: De Santi Ribeiro - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 04/03/2008)

TJSP: Ação de adjudicação compulsória. Cessão de direitos. Legitimação ativa do cessionário para a demanda. Reconhecimento. Remessa da apelante ao inventário daquele em cujo nome está registrado o imóvel. Desnecessidade, à vista do manejo da ação de adjudicação compulsória. Extinção do feito afastada. Apelo provido, com prosseguimento da ação (Apelação Cível n. 472.032.4/9 – 3ª Câmara de Direito Privado. Relator: Donegá Morandini. Julgamento: 27/11/2007).

No STJ, encontrei cristalino entendimento que corrobora com o que sustento:

"Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor." (STJ: Min. Carlos Alberto Menezes Direito. REsp 648468/SP, Data:14/12/2006, DJ: 23/04/2007, p. 255).

Apenas uma ressalva:nas hipóteses em que o instrumento de cessão estiver registrado, a anuência do cedente é imprescindível e sua presença na ação, conseguintemente, inafastável, posto que, em razão do princípio da continuidade, deve anuir na escritura.

Todavia, embora não se exija o registro dos contratos para a ação de adjudicação compulsória (verbete 239 da Súmula STJ), o que afasta a necessidade da presença dos cedentes na ação de adjudicação compulsória nesta hipótese, é imprescindível que o autor da ação comprove cabalmente a existência de todas as cessões, juntando cópia dos respectivos instrumentos, bem como prove a quitação do preço com a juntada dos recibos(TJSP – Apelação 0056428-27.2008.8.26.0000), além da quitação do valor espelhado em cada uma das cessões.

Sem esta providência de natureza prática, já que a quitação integral é imprescindível na ação de adjudicação compulsória, o interessado deverá procurar outros meios para obter a propriedade, como, por exemplo, a usucapião, respeitando os requisitos de cada espécie.