O compromisso de compra e venda é o contrato preliminar mediante o qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura depois de receber o preço e o promitente comprador a pagar as parcelas convencionadas.

A par de obrigações laterais impostas ao promitente vendedor e contidas neste contrato, como, por exemplo, entregar a posse em data certa ou após o recebimento do valor do imóvel, a promessa de compra e venda encerra uma obrigação de fazer, qual seja, a outorga de escritura pública, apta a transferir a propriedade do bem prometido depois do registro junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Nesta medida, surge a ação de adjudicação compulsória como meio suficiente para resolver a renitência do promitente vendedor que recebeu pelo imóvel e se nega à outorga da escritura pública de compra e venda em cumprimento da obrigação assumida.

Posta desta maneira o assunto, paira uma questão tormentosa referente ao prazo para exercer a pretensão decorrente da ação de adjudicação compulsória.

Haveria a possibilidade de prescrição da pretensão ou decadência do direito?

De fato, violado o direito, nasce para o seu titular uma pretensão, que se extingue nos termos da Lei em razão de prazos de prescrição (Código Civil, art. 189).

Por outro lado, casos existem em que o próprio direito perece, surgindo o instituto da decadência.

Assim, é necessário saber se a pretensão decorrente da ação de adjudicação compulsória está sujeita à prescrição, se há decadência ou, por outro lado, trata-se de pretensão imprescritível e não sujeita à decadência.

A resposta, com segurança jurídica, quando a matéria exige diferenciar prazos de prescrição, de decadência e ações imprescritíveis, é encontrada na doutrina sempre acatada de Agnelo Amorim Filho (RT 300/7 e RT 744/723; Agnelo Amorim Filho, Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961).

Segundo ele, as ações condenatórias – e somente elas – estão sujeitas a prescrição; as ações constitutivas ou desconstitutivas encerram prazo decadencial determinado na lei; e, são imprescritíveis as ações meramente declaratórias e as desconstitutivas ou constitutivas, nestas desde que a lei não preveja qualquer prazo.

E a ação de adjudicação compulsória é eminentemente constitutiva, conclusão extraída da sua natureza e da lição de Ricardo Arcoverde Credie, segundo o qual trata-se da ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato praticado (Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997, pp. 34-35).

Se assim o é, em consonância com o extraído da doutrina que inça de Agnelo Amorim Filho, tratando-se a adjudicação compulsória de ação meramente constitutiva, resta a conclusão lógica segundo a qual a pretensão é imprescritível.

A par de decisões em sentido contrário, estabelecendo vinculação entre direito real, pessoal e prazos prescricionais ou decadenciais, que, nesta medida, falham na identificação da natureza da pretensão e dos aspectos basilares da diferenciação que fiz com fundamento em abalizada doutrina, posso citar a decisão abaixo, que corretamente interpretou a questão ora proposta:

Superior Tribunal de Justiça. RESP: 369206/MG (200101269199) - Promessa de Compra e Venda. Escritura definitiva. Adjudicação. Prescrição. Não prescreve o direito de a promissária compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pelo usucapião. Recurso não conhecido. Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha - Relator Acórdão: Ministro Ruy Rosado de Aguiar - DJ data: 30/06/2003, PG: 254.

Em suma, seja de natureza real ou pessoal, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível em razão da natureza da pretensão constitutiva, que visa a mesma eficácia da escritura pública de compra e venda e cuja vontade não foi declarada por injusta resistência do promitente vendedor.

O direito do promitente comprador pode ser exercido, assim, a qualquer tempo, esbarrando apenas nó óbice da aquisição originária por terceiros, através da usucapião.