Luiz Antonio Scavone Junior
Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor Titular do Curso de Mestrado em direto da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie, autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática.

Em razão da pletora de casos nos condomínios, é frequente a questão sobre a legalidade de fechar e colocar cortinas e persianas nas sacadas dos edifícios.

A par da discussão sobre alteração de fachada, havendo decisões que exigem o quorum qualificado de 2/3 para autorizar o envidraçamento, certo é que, esteticamente - sujeito a perícia - além de possível sobrecarga estrutural a impedir a obra (CC, art. 1336, II), se o fechamento for considerado alteração de fachada, a unanimidade se impõe (CC, art. 1.336, III).

Quanto ao "quorum" de 2/3 para autorizar o fechamento QUE NÃO IMPLIQUE ALTERAÇÃO DE FACHADA (com vidros apenas, por exemplo), colhe-se: “a fachada ... faz parte da área comum do condomínio e, portanto, a deliberação acerca da matéria exige o quórum especial de 2/3, nos termos do artigo 1.342 do Código Civil ('A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns').”(Agravo de Instrumento 0254275-95.2012.8.26.0000 – Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan – Comarca: São Paulo –4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 17.01.2013 – Data de registro: 18.01.2013 – Outros números: 2542759520128260000).

Mas se não bastasse a discussão quanto ao quórum para autorizar o fechamento com vidros e além dele, costuma-se, ainda, colocar cortinas ou persianas e, muitas vezes, retirar as esquadrias e estender a sala de estar do apartamento.

O procedimento é ilegal e sujeita o condomínio a multas e até fechamento administrativo.

Vejamos o exemplo do município de São Paulo (não é diferente em diversos outros que pesquisei):

O Código de Obras Municipal, Lei 11.228/1992, estabelece, nos termos da tabela 10.12.1, que as sacadas (terraços) não fazem parte da área construída computável, desde que não ultrapassem 10% da área de ocupação do lote e, além de não ultrapassar 10%,  desde que a área seja aberta, ou seja, desprovida de fechamento com caixilhos, colocação de cortinas, prolongamento da sala ou dormitório etc.

Nos termos do item 10.12.3, “o elemento que ultrapassar qualquer limite das tabelas 10.12.1 e 10.12.2 será considerado no todo para efeito de observância dos índices estabelecidos pela LPUOS (Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo)” e pelo Código de Obras do Município, sendo que este prevê o respeito, por evidente, ao projeto aprovado.

Em outras palavras, embora a área de sacada componha a unidade, fazendo parte da área privativa e computada na matrícula, desde que seja aberta e sem cortinas, não entra no cômputo do projeto aprovado pela construtora por lei.

Todavia, com a instalação de cortinas, passa ser área computável, o que diverge do projeto e do coeficiente de aproveitamento aprovado para a edificação e pode gerar multas para o edifício.

Assim, a edificação será considerada irregular pela desconformidade com o projeto aprovado nos termos do item 3.6.2.1 do Código de Obras Municipal, posto que o fechamento de sacadas pela colocação de cortinas implica aproveitamento superior ao projeto aprovado e, em alguns casos, ao limite máximo de acordo com o coeficiente de aproveitamento.

Quanto às penalidades, o item 6.3 do Código de Obras estabelece que “a inobservância de qualquer disposição legal ensejará a lavratura do competente auto de infração e multa (...).”

E a multa pelo descumprimento dos itens “3.7.c” e “3.7.e” (desrespeito ao alvará para construção nova ou reforma) encontra-se prevista na tabela anexa ao Código de Obras do Município (Lei 11.228/1992), o que sujeita a edificação, no caso o condomínio, à multa de 1 UFM por m2 irregular.

Considerando que em 2016 a UFM equivale a R$ 142,08 (cento e quarenta e dois reais e oito centavos) e considerando hipoteticamente um edifício com 30 unidades cujas sacadas tenham 15m2 fechados, chegamos a uma multa de R$ 63.936,00.