Juros devidos ao promitente comprador na devolução de valores pela resolução do compromisso de compra e venda.

LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR

Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie e da FAAP. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática (Ed. Forense) e Juros no Direito Brasileiro (RT).

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça sufragou entendimento segundo o qual "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe 03.09.2008), por entender que apenas a partir do trânsito em julgado é que existe a mora do promitente vendedor na devolução das parcelas pagas.

É verdade que tratando-se de dívida positiva, porém ilíquida, sempre houve divergência entre os doutrinadores acerca do início da contagem dos juros moratórios, tendo em vista a redação do art. 407, ante o que dispõe o art. 405, ambos do Código Civil de 2002.

A celeuma surgiu em decorrência da aparente antinomia entre os precitados dispositivos. Com efeito, dispõe o art. 407 do Código Civil: “Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes.”

Por outro lado, preceitua o art. 405 do Código Civil de 2002: “Contam-se os juros da mora desde a citação inicial”.

J. M. de Carvalho Santos (Código civil brasileiro interpretado. 7. ed. São Paulo: Freitas Bastos, 1958, vol. 14, p. 288 e ss) tratou exaustivamente da matéria, apontando as diversas correntes sobre o assunto e, entre elas, aquela que defende a inexistência de antinomia, sendo que o termo “desde que” do art. 1.064 do Código Civil de 1916 teria o significado de “uma vez que”, tratando-se de condição para contagem dos juros moratórios desde a citação inicial. Prevaleceu esta corrente no Código Civil de 2002, tanto é assim que o art. 407 traz exatamente essa modificação.

Em consonância com o acatado e com o que escrevi (Luiz Antonio Scavone Junior. Juros no direito brasileiro. 4ª ed. Editora RT. São Paulo, 2011), entendo que, em regra, nas obrigações ilíquidas, os juros moratórios serão devidos desde que o valor equivalente do objeto da prestação seja fixado por sentença, acordo entre as partes ou arbitramento (Código Civil, art. 407), contados a partir da citação inicial (Código Civil, art. 405).

Segundo Serpa Lopes, “os que lobrigaram contradição entre os arts. 1.064 e § 2.º do art. 1.536 [CC/1916], partiram da regra in iliquidis non fit mora. Impõe-se observar, porém, que essa apostema provém do direito romano: non potest improbus videri, qui ignorat quantum solvere debeat. Em resumo: não é possível condenar-se pagamento de juros ao que ignora o quantum do seu débito. Querem os defensores deste princípio, que não se caracteriza, em tais condições, um retardamento culposo em conseqüência do que os juros não podem fluir a partir do momento do dano”. (Miguel Maria de Serpa Lopes, Curso de direito civil. Obrigações em geral, vol. 2, p. 72).

A regra não é absoluta. Tanto é assim que, no caso de ato ilícito, a mora – e conseqüentemente a contagem de juros moratórios – se iniciava com a prática do ato nos termos do art. 962 do Código Civil de 1916, posicionamento que hoje prevalece com fundamento no art. 398 do CC/2002 a par do meu entendimento segundo o qual a contagem dos juros moratórios, mesmo nesta hipótese, se inicia da citação em razão da clara disposição do art. 405 do Código Civil.

A regra do início da contagem dos juros moratórios nas obrigações ilíquidas desde a citação encontra sua origem no Código Civil italiano, art. 1.219, consagrando, nesta hipótese, a mora ex re ou mora presumida.

Portanto, o atual Código Civil estabeleceu a regra absoluta da contagem dos juros moratórios a partir da citação inicial no art. 405.

Nada obstante, estranhamente, no caso de resolução de compromisso de compra e venda de imóveis requerida pelo próprio inadimplente, como visto, o Superior Tribunal de Justiça em alguns precedentes sustentou que os juros de mora somente podem ser contados da data do trânsito em julgado da decisão condenatória (STJ - AgRg no REsp 759.903/MG, Rel. Ministro Vasco Della Giustina - Desembargador Convocado Do TJ/RS, Terceira Turma, julgado em 15/06/2010, DJe 28/06/2010).

Pelas razões já declinadas a solução não me parece espelhar o sistema na exata medida em que a citação inicial é o termo inicial para a contagem dos juros moratórios em razão de expressa disposição do art. 405 do Código Civil.

O fato de a prestação postulada ser ilíquida apenas posterga a base de calculo sem qualquer interferência no termo legal da contagem dos juros moratórios.

Há que se levar em conta que:

a) O capital, representado pelas parcelas pagas pelo inadimplente, que já terá o desconto referente ao arbitramento das despesas administrativas, cláusula penal etc, está na esfera patrimonial do promitente vendedor que deve remunerar este capital na exata medida em que deve restituir e será remunerado, por outro lado, a teor das súmulas 1, 2 e 3 do TJ/SP e entendimento sedimentado nos tribunais, pelo aluguel do imóvel durante o inadimplemento das parcelas até a restituição do imóvel. Os juros representam o fruto civil e equivalem ao “aluguel” do dinheiro representado pelas parcelas pagas. Seria injusto que uma parte recebesse a remuneração do capital e a outra não.

b) O promitente vendedor está em mora na restituição das parcelas pagas a partir do momento que recebe a citação sobre o valor que posteriormente for reconhecido na sentença, a teor do art. 407 do Código Civil.

Em suma, a manutenção da solução da contagem dos juros de mora após o trânsito em julgado premia o enriquecimento sem causa do promitente vendedor que mantém o capital do credor sem qualquer remuneração e já conta com o arbitramento de pena (retenção) para fazer frente aos seus prejuízos, normalmente no percentual de dez a vinte e cinco por cento do valor pago pelo promitente comprador inadimplente.

Escorreita, assim, a seguinte decisão:

TJSP - Apelação 0050824-85.2008.8.26.0000 - Relator: Miguel Brandi - Comarca: Franco da Rocha - Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 27/07/2011 - Data de registro: 02/08/2011 - Outros números: 994080508240 - Resolução Contratual - Compromisso de compra e venda de bem imóvel (lote de terra) - Comprador que, após assinatura de termo aditivo de renegociação da dívida, voltou a se tornar inadimplente - Pretensão à rescisão contratual com a restituição dos valores pagos - Admissibilidade - Inteligência das Súmulas 2 e 3 deste Tribunal - Devolução ao autor do percentual de 90% dos valores que efetivamente recebeu, de uma só vez, devidamente corrigidos a partir de cada desembolso pelos índices da Tabela Prática desta Corte, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação, até o efetivo pagamento - Autorização para que as rés retenham o percentual de 10% (dez por cento) dos valores recebidos, a título de taxa administrativa- Apelo parcialmente provido.

Encontramos, ainda, o seguinte julgado:

TJSP - Apelação 9134281-56.2008.8.26.0000 - Relator: Paulo Eduardo Razuk - Comarca: Catanduva - Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 13/09/2011 - Data de registro: 16/09/2011 - Outros números: 5713894900. Compromisso de Compra e Venda - Ação de resolução contratual c.c. reintegração de posse Apelo dos réus compromissários, pretendendo a fixação do termo a quo da atualização monetária da condenação na data do desembolso de cada prestação Acolhimento em parte. Os juros, de um lado, incidem a partir da citação (art. 405 do CC/2002). A correção monetária, entretanto, incidirá a partir de cada desembolso. Apelo da autora, promitente vendedora, pretendendo seja decretado o decaimento integral das prestações pagas, a fim de indenizar-se da privação da posse do imóvel. O equacionamento dos aspectos patrimoniais da resolução contratual tem por objetivo recompor o status quo ante - Independe, pois, de reconvenção. Súmula 3 do TJSP. A perda integral do valor pago, de per se, é contudo medida que ocasiona enriquecimento sem causa. A indenização pela ocupação do imóvel, pois, fica legada a liquidação por arbitramento, segundo o valor locativo de mercado do imóvel. Valores devidos de uma parte à outra, até o limite em que se compensem. Sentença reformada em parte Recursos providos em parte.